Entendendo o setor
Os FIIs de desenvolvimento e residenciais investem em projetos imobiliários ainda em fase de obra ou em unidades residenciais para locação. Em vez de comprar um imóvel pronto e receber aluguel, o fundo compra terrenos, participa de incorporações, financia construtoras ou desenvolve empreendimentos, e o retorno vem da valorização e da venda das unidades ao final do projeto.
Nesse grupo também estão fundos de renda residencial, que compram apartamentos e edifícios para locação, e fundos de incorporação ligados a projetos específicos. Na B3, o segmento reúne dezenas de fundos, entre eles BRIM11, RBRI11, PABY11, APTO11 e HOSI11, com estratégias bem diferentes entre si.
São fundos mais complexos que os de papel ou de logística: o fluxo de caixa depende do cronograma de obras, da velocidade de vendas e do custo de financiamento, e o rendimento mensal costuma ser mais irregular.
Como funciona
Fundos de desenvolvimento têm receita concentrada no fim do ciclo do projeto, com pouca distribuição durante a obra. A rentabilidade vem da diferença entre o custo do terreno e da construção e o valor de venda das unidades. Fundos de renda residencial geram aluguel mensal e dependem da ocupação e do reajuste dos contratos. Muitos fundos do segmento têm poucos ativos, baixa liquidez e patrimônio pequeno, o que aumenta a concentração de risco.
Principais riscos
Atrasos de obra, aumento do custo de construção e queda na velocidade de vendas reduzem o retorno e podem alongar o prazo do projeto. Juros altos encarecem o financiamento e reduzem a demanda por imóveis. Concentração em poucos empreendimentos amplia o risco de execução. Liquidez baixa das cotas dificulta a saída, e o preço pode se afastar bastante do valor patrimonial.